中国的房地产税改革历经了试点—立法—再试点的循环

中国的房地产税改革，历经了试点—立法—再试点的循环。

2011年在上海和重庆两地试点房产税之后，于2013年提出了房地产税的改革方向是立法先行在经历了8年的尝试之后，于2021年的5月份重启了房地产税的改革试点，将通过多地试点来总结经验，为将来的立法工作打下基础，由此可见这个税种的重要性和复杂程度

2021年10月，全国人大常委会根据《中华人民共和国立法法》，授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作，并根据《立法法》将授权期限确定为5年房地产税也一改往日的但闻楼梯响，不见人下来，正式拉开了序幕按全国人大常委会的授权决定，房地产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则

新试点定位引导住房合理消费

正确理解现阶段的房地产税，要把握两个不同:新时代的不同，与西方国家的不同。同策研究院的宋宏伟认为，经济实力较强的核心一二线城市和三四线城市的空置率会更高。同时，也可能导致二手房集中“卖”。

自2013年党的十八届三中全会开始，关于房地产税改革的表述，往往都跟健全地方税体系同时出现，房地产税的最主要功能是为了弥补地方主体税种的不足这是与中国的税收体制和改革相关的

一方面，中国是一个以间接税为主的国家，间接税占全部税收收入的70%，间接税大多数是比例税率，无法根据企业利润或者个人收入进行调节，在终端消费甚至还是累退的，因此间接税占比过高，不利于收入再分配。

另一方面，伴随着2002年所得税分享改革和2016年全面营改增，中国的前四大税种没有一个是地方税，要么是中央地方共享税，要么就是中央税，而前四大税种占中国全部税收收入的比重高达78%。

不过，全国人大关于房地产税改革试点的定位是引导住房合理消费，因此中国的房地产税的征收范围一定是相对较窄的我们依据上海市住房持有数据，发现如果采用人均60平方米的免税面积，前80%的家庭是不用交税的由于征税范围有限，房地产税的税收收入也会相对有限，其取代现有前四大税种的可能性非常小，因此短期内不足以构成地方主体税种

中国现阶段的房地产税，其主要的作用是调节效应，而非水平效应在共同富裕的大背景下，充分发挥税收在二次分配中的作用，是实现共同富裕的重要抓手

房地产税和个人所得税都可以归为资本利得税，即资本投资产生的收益要跟劳动收入一样纳税，从而做到了税收的公平。在共同富裕背景之下，理解新时代的房地产税，也就很容易得出几个基本原则:

首先，中国的房地产税一定不是普遍征收，因为主要是起调节效应，要优先保障居住需求，一定范围的免税条款会将约80%的家庭排除在外，这个税种真正涉及的家庭数量在20%以下。如果在这个时候开征房地产税，大量的套型改善需求将消失，这将进一步为市场降温。。

其次，中国房地产税的税率应该是累进的，因为这是一种资本利得税，要与个人所得税进行靠拢累进性是再分配的基础，同时累进性还更容易达到房地产税的另一个目标:房住不炒

最后，这次的房地产税试点，一定会动存量房产上海在2011年试点的房产税仅针对新购住房行为，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免税面积的门槛上有积极作用房地产税是持有环节的财产税，这意味着只要还在持有，无论是存量房还是新购房，都要纳入征税范围

产权问题和信息共享是征收难点

房地产税一旦正式进入试点环节，由于一些配套制度还不够健全，其征收难度还是非常大的。

首先就是产权问题中国的房产产权形式复杂，各地区差异巨大，如果以房产市值作为征收依据，很多的房产并未取得完整产权，例如小产权房，在产权未合法化的状况下，征税是无法落地的，此外，还有一些房产虽然是完整产权，但是并不属于商品房，例如经济适用房，机关和事业单位的福利房，以及一些共有产权的住房，这些住房在未交易的状况下，其市场价值也是无法获得的

另外一个征税依据是租金收入，1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定租金的12%是应纳税额，但是该政策在征管环节的难度极大，税务机关无法获取个人之间的租房行为的信息。

我们不能寄希望房地产税去解决中国住房的产权难题，因此需要把握两个基本原则，一是完整产权是征收房地产税的前置条件，二是可交易是市场评估价的基础。

其次是部门间的信息共享难题住房产权管理在住建部门，征税在税务局，一旦涉及对存量房征税，就要求住建部门将底层数据向税务局开放，并且要及时动态更新，要做到完全的开放，难度还是存在的

上海市在2011年开始的房产税试点，在征管环节有一个明确的抓手，即所有新购住房都要求住建部门提供购房人家庭名下的房产信息，但也仅提供已有住房面积和是否首套，并没有提供已有房产的具体信息这种抓手之所以有效，是因为住房交易环节涉及其他税收，需要税务局的干预，因此有一个清晰的时间点

此次的房地产税试点之后，缺乏一个清晰的时间节点，比较可行的是在每年的12月31日，住建部门向税务局一次性推送全部住房产权数据，而对于年中买进卖出的行为，涉及数个月的纳税义务，则需要另外核算。

最后是居民的策略性选择任何税收政策的实施，微观经济实体的第一反应，往往都是采取策略性行为去避税

大多数住房市场的调控政策，都是以家庭为单位的，一些居民家庭为了绕开政策管控，就选择拆分家庭，例如2010年的住房限购政策就导致了假离婚而在上海2011年的房产税试点过程中，新购房家庭为了避免纳税，就通过多个家庭合买的方式，将各自的住房面积减少到人均60平方米，其中非首套住房的购买中，有22%是两个以上家庭共同持有

这次的房地产税试点，事先需要充分考虑到居民的策略性选择，一来是希望征税能够落到实处，二来也是要避免对社会造成不良影响。

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