11月深圳二手房成交量上涨存在偶然性

深圳楼市终于回暖了！

10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更创下2012年3月以来的最低值最新数据显示，11月，深圳二手住宅成交2211套，环比上涨超37%，止步七连跌

这次深圳楼市成交量反弹，是否意味着筑底完成，开始反转。

超八成二手房接近指导价成交

一口气连跌7个月之后，深圳11月二手住宅成交量终于回升深圳房地产信息平台数据显示，11月全市二手住宅过户套数为2211套，环比上升37.8%，二手住宅成交20.9万平方米，环比上升39.1%

但这与深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚远去年同期成交数据是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半

值得注意的是，在市场回暖之际，有一个新特点浮现了，即二手房接近指导价成交逐渐成为趋势。

最近成交的房子价格都有比较大的调整，普遍都比高峰期成交价低个几十万福田区一优质学位房片区中介告诉中证君，该片区61平房源高峰期920万成交，最近已降到800万

他所指的高峰期是指去年底至今年初按指导价成交的有，但基本上是个例，还有部分房子是本来就只能卖到指导价的价位，但去年业主心态飘了，报价虚高上述中介说道

今年2月，深圳出台的二手房指导价普遍是市场价的7折水平，但近期成交价格接近指导价正成为大势所趋。

乐有家研究中心数据统计显示，11月成交的二手住宅中超过八成为偏离指导价20%以内的房源，偏离指导价10%以内的房源成交占比也高达56%，购房需求已明显向笋盘集中。9月份成交量不足2000台，同比暴跌近80%，创下近12年来新低。国庆期间成交额不到两位数，冷得像冰点。

还有数据表明，深圳超六成二手房小区房价跌幅超20%克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑，可比价格跌幅中位数，平均数分别为23.1%和21.6%，二手房价格现已基本回归到2019年底其中，多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%，另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%—20%

网红日光盘单日揽金超73亿元

二手房行情不好，需求向新房市场转移，加之年末开发商集中推盘抢收，新房成了宠儿。据找房数据显示，2021年9月深圳二手房成交1765套，环比下降16%；成交面积169252平方米，较上月减少14%。

日前，深圳豪宅盘海德园181套住宅开盘售罄，当天就收金33.67亿元。

根据消息显示，本次海德园B区推181套住宅，产品是建筑面积121—296平米的3—6居室，备案均价约12.6万元/㎡，单价区间在11.46—14.41万元/㎡，总价1385万元/套起入围最低积分62.2，刷新深圳下半年新盘登记入围积分最高纪录

日前，深铁懿府二期推648套房子，也是开盘售罄，单日揽金73.4亿元这批房源的备案均价约10.3万元/㎡，推售建筑面积100—120平米的三四居室，总价区间为887—1422万元/套

从整体数据看，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%，成交面积为55.6万平方米，环比上升14.5%。。

虽然整体成交量走强，但是不同楼盘却冷热不均深圳中原研究中心数据显示，11月有18个住宅项目开盘，整体开盘去化不足五成，仅有两个项开盘售罄，虽然新房供应大幅回升，但是市场热度继续下滑，客户更加趋于理性

明显回暖仍需时间

多位受访专家认为，未来一段时间，市场会理性温和回升，但明显的回升仍需时间，大的上涨行情则几乎不可能。相比之下，受调控影响，深圳二手楼市持续低迷，成交量连续6个月下滑。

事实上，11月深圳二手房成交量上涨存在偶然性深圳中原董事总经理郑叔伦表示，上月受十一假期影响，成交惨淡，导致十月成交降至历史低位另一方面，二手交易系统11月中旬出台，部分机构与客户赶在政策实施前网签，导致近期网签出现明显回升

政策吹暖风，高层不断强调保持楼市平稳发展，加之按揭贷款增加，利率下调，按照往常的逻辑理解，楼市该走入触底反弹的通道广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示

展望后市，李宇嘉认为，深圳楼市不可能迎来趋势反转因为很多制约因素仍存在，一是指导价控住资金杠杆，掐住了深圳楼市反弹的七寸，二是信贷释放空间不可能像过去那么大，大多数银行房地产贷款额度并不大，三是这几年建立了长效调控机制，政策不可能大幅松绑

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳市场的购房及换房需求比较强劲，前期市场积累了很多需求等待释放，待新的价格动态平衡形成，潜在需求就会入市，仍看好深圳楼市，但需防范房价炒作。

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